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梁环宇城市区位很重要甚至超越城市

发布时间:2019-08-16 18:56:59 编辑:笔名

  论坛

  金融界站讯 主题为“冲突论:跨越政经周期的逻辑”的博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会于7月 日—7月6日在海南三亚召开。在5日上午举行的“城市与地产的优雅转身 ——寻找中国产业地产模式"论坛上, 联东U谷副总经理梁环宇精彩发言。

  以下为文字实录:

  梁环宇:各位嘉宾大家上午好,“博鳌·21世纪房地产论坛”我是第二次参加,次2010年的时候,我在“博鳌·21世纪房地产论坛”提出产业地产新的概念,经过两年的时间,现在产业地产成为房地产转型发展不可或缺的关键词语,今天召开了产业地产的论坛,我结合这两年的发展,包括公司运营的实践,我今天演讲的主题是打造可持续发展的产业平台。

  我们要分析产业地产,从目前经济的现象和问题出发。

  ,开发区的2/8现象,传统的开发模式中,政府整体规划,分块供地,企业自建,这种模式弊端突显,20%的土地产生80%的税收,80%的土地是低效和无效的,政府又提出腾笼换鸟,产权是企业自有的,退出是比较困难的,这是目前开发区的困境。任何大的企业都要参与市场竞争,国家重点提出,将内省型的经济和成长型的企业,包括中企业的发展上到新的层面上。目前企业的发展来说,企业选址难,政府选商难,导致企业投产的效率低,两难的焦点都在土地,企业要选土地,政府给的土地少,尤其是发达城市,企业投产的效率低,资源不足日渐突出。

  城市的产业配套功能割裂,传统工业区配套不完善,成为税城,城市住宅开发过渡成为睡城,成为潮汐式的涌动,形成城市的不合理。如何提高土地集约利用,减少资源消耗,提供中小企业的实体经济发展平台,提供企业发展空间,提高投资效率,实现产城融合,工业化与城市化并进。

  要从市场和客户出发,寻求系统解决方案,也是房地产转型的方向。地产实际上提供各类人活动的载体,住宅地产提供活动的主题是家庭,提供的是人居模式,专业性程度比较高,复杂的程度比较高,社会化程度经过多年的发展非常的充分,地产提供的是购物的生活模式。服务对象是商家,产业地产和工业地产的客户是谁,就是企业法人。提供的是工作和商务的模式,专业性和复杂程度非常的高。目前来说,社会化程度非常的低,因为原来都没有关注产业地产,没有积累客户的需求,社会化程度非常低,因此产业地产从这种现象来说,需要更加的关注客户,更加的理性。

  我们的思路就是以客户为主,分析企业客户,企业里面有大企业和中企业,大企业是政府招商非常关注的客群,也是各地想要的客户,单个企业税收高,品牌影响力大,市场份额高,产业劳动力强,但是缺点是少量少,区域招商竞争大,企业战略风险大,区域调控能力弱,占有资源过多。

  中小企业数量众多,成长性好,市场意识强,带动企业创新70%,80%就业,50%收受贡献,实际上中国的市场经济开放,中小企业是功不可没的,提供就业和当地的居民收入,系统的风险比较分散,一家企业不好,风险是分散的。中小企业也有缺点,单个企业的税收相对低,成长有不确定性,有的发展好,成长很快,有的就没落了,技术、资本密集不高,配套依赖性强,难以获得政府和金融资源的支持。

  中小企业面临的发展问题是很多的,我们理性的分析企业两种客群的特点,优点和缺点。区域经济的发展就需要“混凝土结构”,要有大的企业,也要有小的企业,结构才是稳定的。如果都是鹅卵石就无法堆起来,要想稳定就要混凝土结构,这种思维大家确定后,后面的资源配置方式就发生了改变,一个区域内,要有多少的大企业和多少中小企业,就要有合理的规划。多少大企业来自于大企业,多少资源给中小企业,混凝土结构配置出企业结构、税收结构,资源配置结构,形成稳定的产业发展结构。

  我们提出不同的资源配置方式,大项目,大企业,土地直接供应给大企业,对大企业控制的标准,供地的标准,投资的强度和招商投资的精细度,还有控地的精细度要加强控制。中小企业要给产业平台,因为他们比较分散,集中度不强,不能给土地,要给载体,对产业进行整体开发和配套,快速建设形成产业集群,符合条件的进来,达不到投资标准的就退出,这样形成产业平台的概念。

  可持续发展的产业平台

  企业每年是有周期的,国内企业有 —5年的周期,但是产业平台是可持续的,有几个核心的要素,从硬件和载体来讲,就是筑巢,而且规模要宏大,业态综合,功能多元,满足企业多方面的需求,从生产办公研发配套等等,各个企业找到相应的空间和服务的对象。

  必须要将客户找过来,形成全国化的络,客户量在足够基础上进行招商和选择,客户不是招来的,而是吸引过来的,客户需要的各种要素做出来,满足了以后,客户就来了,因此要选商引资。

  持续的经营,要做两个核心的机制,进出和退出机制,符合园区的标准,个是产业和税收的机制,符合标准的就进入园区,达到相关要求的给予服务配套体系,达不到要求的就退出。园区的服务配套体系,达到持续的经营。

  要形成规模化,第二全国化,第三形成品牌化,做成后就可以积聚要素,平台具有规模化,品牌化,政府才会给优惠的措施。随着地产的调控后,很多地产的人才外溢和转型,你的平台只有规模和平台出来后,才可以吸引高端的人才。平台有影响力后,才会得到的统一授信和优惠的价格。客户质量附加价值,客户对你的信任度高,才会提高客户的价值。

  产业平台不是什么地方都可以做的,经过我们分析。选址和运营的成功是有必然的要素,一个园区成功的要素进行了简单的分析,提出了四个模型。包括:城市力、区位力、产品力、服务力。不是任何的城市都可以做产业园的,如果只是简单的卖地和招商是不适合的,要选择经济总量大,辐射力强,政府效率高,政府比较开明,规划比较清晰的城市。

  城市的区位很重要,区位的重要性甚至超越城市,区位要选择在城市主要的发展轴线上,周边有交通优势,产业配套环境,人才、学校和要素资源,还要配套商业住宅,才可以迅速的支持我们将园区做成功,选址成功一半,园区就成功了一半,选址不成功,后面累得半死也不成功,现在大家都做产业地产,不是什么地方都适合的,还有就是运营能力。

  客户的需求,产品形象品质、品牌规模、园区的配套,尤其是产权融资等等都要做出来。园区有企业进来后,要提供各种服务,跟政府联合审批办事效率,增值服务等等,这些内容做出来,就可以加分,运营能力强了,就可以确保运作。选址和运营能力是双向互动的作用,公司做产业地产的运营能力比较弱,千瓦不要挖选址差的地方,哪怕土地便宜也做不起来,公司运营能力强,可以挖相对弱的土地,也可以拉动企业。一个产业平台的成功要素,按照我们做十几个项目的经验来说,选址是,运营能力要加强,才可以进一步的宣传。

  我认为产业地产,是一个非常理性的市场,有几个特点。客户市场的容量和规模比较小,因为是企业客户和法人,全国就几千万家企业,大企业自己拿地选址,小企业不具备拿地的能力,因此也就是 0%的企业可以进入你的视线。老板的决策就是为了赚钱,不是冲动型的,而是理性的消费。选址和考虑的因素非常的复杂。尤其是外企,决定企业的投厂有几十项,非常的复杂。社会化程度非常的低,产业地产的专业人才是非常少的,类似于赵总这样的人才全国也没有多少。整个社会资源都做住宅和商业,包括设计院和调研公司,代理公司没有专业化的公司,外包不出去,为什么住宅可以快速发展,因为整个生产链条可以外包,社会化程度低,投资者而言投资时间长,风险比较高,资金进去后就出不来,又无法招到商。因此产业地产是房地产领域中细分程度和风险性高的领域,行业特征决定了产业地产不是很大的市场,也不是很火爆的市场。

  产业平台的思考进行分析

  联东的情况不多做说明,大家是清楚的,我们定位是产业地产的运营商,住宅地产看万科,商业地产看万达,产业地产看联东,这是我们的目标。今年次对产业园区的企业进行排名,联东和联U,初步达到我们的目标。客户的价值就不多说了,因为时间的关系,上都有的。形成了客户为核心的三个专业的体系,产品的化,重点打造了总部综合体和产品综合体。城市区位好的才可以做总部,产业综合体就是郊区以二厂作为基础拉动三厂。全国联动招商,项目联动、客户联动、产业联动、政府联动、渠道联动,目前的招商情况是理想的,2000多家客户以及外企。

  服务升级化,提供资金、人才、市场服务,还有平台服务,跟金融对接,中小企业融资难,让金融机构进去,我们提供担保。包括上市、鉴定,引进战略合作伙伴,为园区进行服务。

  例如北京金桥产业园,占地1000亩基本上建成了,通州永乐占地1000亩,建筑面积150万平方米,天津项目,规划面积170万平方米,占地1000亩。上海金山区做了产业综合体,占地1700亩,规划面积200万平方米,上海的嘉定区做了城总部港,比邻F1赛场。无锡做了综合体,占地800亩,规划面积1 0万平方米,沈阳联东规划面积是2 0万平方米,这些园区都进入了开工建设和招商。目前的情况来说,全国8个招商的项目全国联动,今年在全国化的进程进一步的加快,目前来看,准备进入广东2 00亩的项目,准备进入惠州、福建、山东、京津唐等区域都要拿项目,今年全国化布局会形成全国性的新格局,实现项目的全国化,招商的联动化和运营的专业化。

  一个联东U谷,一个大企业群是我们发展的愿景,借此机会将产业地产的思考向大家介绍,将联东的产业情况向大家汇报,谢谢大家。

  主持人:谢谢梁总,时间掌握的非常好,联东做产业地产比较早的,给我的印象,联东的产品线特别的清晰,因为时间的关系,产业地产的思考还有很多的想法,可以私下探讨。

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