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房地产未来趋势及房企战略调整融资监管将强

2019-03-16 17:47:56

房地产未来趋势及房企战略调整融资监管将强化

房地产调控,从2003年至今已经走过了10个年头,十年间政策频出,可谓十年九调。各种政策出台似乎都离不开一个限字,限购、限贷、限涨,2013年2月20日国五条的出台,房产价格能否得以有效抑制?在目前的市场条件和宏观经济条件下,房地产将会如何发展?

据业内专家分析,从经济增长周期的维度判断,中国经济在2012年已经实现初步软着陆,已基本呈复苏回升态势,未来十年中国经济有望进入新型 稳态增长 ,进而迈向大国崛起新台阶;如果从房地产业的维度判断,一个全新的季节也已经来临,无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织都将发生重要变化。

一、房地产业由 超高增长 转变为 中低速增长

过去30年,中国经济是典型的超高速增长。但是,由于人口周期变化及政府更加看重经济增长质量与社会和谐等因素,展望从现在到2020年未来的中国经济,中国将告别10%上下的超高增长,进入平稳较高增长趋势,但中国未来经济增长的动力仍然会表现强劲。

二、房地产市场格局由 卖方市场 转变为 买方市场

当前,全国住宅库存积压已达3亿平米,年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年,中国住宅市场才能重新恢复供求平衡,但不久中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。从中长期判断,中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场,黄金增长年代恐将一去不复返。

三、房地产的调控将不会放松

对于房地产业,2012年的中央经济工作会议只有一句话 坚持房地产调控不动摇 。这表明,本届政府将不会再允许房地产市场过热,也不会允许房地产价格再度失控。政府将寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标。

四、房地产金融将从单一依赖信贷资金继续转向不断扩大社会融资,而政府对房地产金融的监管也将从 增量监管 转向 存量监管

2012年底,中国的M2接近100万亿,GDP接近50万亿,M2与GDP之比高达200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪象:一是市场中货币流动性持续过剩;二是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩的现象,后者反映出资金存量管理低效的现象。

在此背景下,市场规律必然发力,金融创新不可避免。过去,企业的资金来源主要是银行信贷,基本上是一棵树上吊死,但到今天中国企业融资方式已发生重大转变。这一变化直接导致以银行信贷为主要统计口径的广义货币M2已越来越缺乏解释中国经济的能力,只有转向包括更广义货币供应的M3甚至M4才能更好地解释中国经济。以直接融资为主的金融创新得到了政府的肯定和鼓励。社会融资总规模的扩大,具体到房企融资,直接的变化就是房地产信托和房地产基金的快速崛起。

所以,从房地产金融的角度看,未来社会融资总规模的占比还将不断上升,而金融监管的大趋势是,政府金融监管机构对传统惯有的银行间接融资渠道的监管力度将弱化,而对信托和基金等直接融资渠道的监管将强化。

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